Налоги на собственное жильё в Нидерландах кажутся странными многим: государство заставляет владельцев платить за «фиктивную аренду» — выгоду от того, что вы живёте в своём доме, а не снимаете его. Это называется eigenwoningforfait, или вменённый доход от жилья. Давайте разберёмся, почему так вышло, как это работает и сравним с Россией и Германией.
Что такое eigenwoningforfait
В Нидерландах, если вы владеете домом или квартирой и живёте в ней сами, налоговая считает, что вы получаете невидимую выгоду: ведь вместо рыночной аренды вы пользуетесь жильём бесплатно. Эта выгода оценивается как небольшой процент от официальной стоимости объекта — так называемой WOZ-ценности, которую ежегодно определяет муниципалитет на основе рыночных данных. Для типичных домов ставка сейчас около 0,35 процента, для дорогих вилл — до 2,35 процента. Сумма просто добавляется к вашему обычному доходу в первой налоговой категории и облагается подоходным налогом по ставке 36–49 процентов.
Параллельно есть муниципальный налог на имущество — OZB, или налог на недвижимое имущество, который составляет 0,1–0,3 процента от той же WOZ-ценности и идёт на местные нужды вроде дорог и школ. Но главная фишка — вычет по ипотечным процентам: проценты по кредиту на покупку жилья можно списывать из налогооблагаемого дохода, что часто перекрывает вменённый доход.
Почему ввели такую систему
Логика простая: государство хочет уравнять владельцев жилья с теми, кто снимает квартиру или инвестирует в акции. Арендатор платит аренду из уже обложенного налогом дохода, инвестор платит налог с дивидендов, а владелец жилья без eigenwoningforfait получал бы чистую экономию без налогов. Плюс Нидерланды десятилетиями стимулировали покупки домов щедрыми вычетами по ипотеке — сейчас они стоят бюджету около 25 миллиардов евро в год. Фиктивный доход компенсирует эти потери, делая систему прогрессивной: богатые с дорогими домами платят больше.
Без этого владение жильём стало бы слишком выгодным, цены взлетели бы ещё выше, а рынок аренды сдулся. Eigenwoningforfait собирает около 2,5–3 миллиардов евро ежегодно — не копейки, но и не основа бюджета.
Сравнение с Россией и Германией
В большинстве стран, включая Россию и Германию, такого нет — просто ежегодный налог на владение недвижимостью, без «призрачного дохода».
В России это налог на имущество физических лиц: 0,1–2 процента от кадастровой стоимости (для элитки до 2,5 процента с 2025 года). Для типичной московской квартиры 60 квадратных метров стоимостью 6–7 миллионов рублей налог выйдет 20–50 тысяч рублей в год. Льготы для пенсионеров и семей с детьми снижают его ещё. Нет ничего похожего на вычеты по ипотеке или фиктивный доход — чистый сбор с актива.
Германия использует налог на землю и недвижимость, или Grundsteuer: 0,26–1 процент от старой оценочной стоимости, но после реформы 2025–2026 годов ставки выросли до 0,3–0,5 процента от рыночной. Для берлинской квартиры за 210 тысяч евро это 600–1000 евро в год. Налога на проживание в своём доме нет, вычетов по ипотеке тоже — только налог на доход от аренды, если сдаёшь.
| Страна | Налог на владение | Фиктивный доход | Вычеты по ипотеке | Итого для квартиры 60 м² (пример) |
|---|---|---|---|---|
| Нидерланды | OZB: 800 евро | 1400 евро (минус вычеты) | До 37% процентов | 1200 евро + эффект на подоходный |
| Германия | Grundsteuer: 800 евро | Нет | Нет | 800 евро |
| Россия | Налог на имущество: 300 евро | Нет | Нет | 300 евро |
Владение против аренды
Для той же квартиры 60 квадратных метров в большом городе владение в итоге выгоднее аренды. В Амстердаме аренда — 2400 евро в месяц (28 800 в год), расходы владельца с ипотекой и налогами — около 10 000 евро после вычетов. В Берлине аренда 1200 евро в месяц (14 400 в год) против 6500 евро расходов. В Москве аренда 700 евро в месяц (8400 в год) против 2400 евро. Окупаемость покупки — 7–15 лет плюс прирост стоимости актива.
Почему не упростили и что дальше
Можно было бы просто поднять OZB и забыть про фиктивный доход, но политика мешает: вычеты по ипотеке — «священная корова» с 1890-х годов, отменить их напрямую — потерять голоса 70 процентов владельцев. Реформы идут постепенно: вычеты падают (до 35 процентов к 2030-м), eigenwoningforfait растёт для элитки. Экономисты из Организации экономического сотрудничества и развития предлагают полный отказ от вычетов и переход на чистый налог на имущество, как везде, но это риск для рынка с триллионной ипотекой.
В других странах такой системы почти нет — только в паре мест вроде Швейцарии (отменённой в 2025 году) или Бельгии (сильно смягчённой). Причина: непопулярно, сложно считать и мало приносит относительно хлопот. Нидерланды — исключение из‑за исторических льгот.
В итоге система работает на баланс, но выглядит абсурдно: платите налог за то, что живёте дома. Для простоты лучше бы взяли модель соседей — плоский налог на владение без выдумок.